作者：雷纳·齐特尔曼[德国]

　　许多中国投资者认为在新冠疫情的影响下，欧洲和美国的房价会下跌，从而给他们带来买入的机会，但事实并不是那么简单。

　　首先，疫情带来的影响不完全相同，并非所有类型的房地产都受到同样严重的打击。在所有地产板块中，零售地产受到的负面影响最大。在新冠疫情之前，零售房地产就因为电子商务的兴起而受到了影响，在疫情期间，他们承受着更大的价格压力。另外，疫情也给写字楼地产带来了负面影响。我个人投资了一只在美国拥有办公和零售资产的基金。这是一只非常好的基金，多年来，它的回报率都是两位数。然而，由于疫情的影响，该基金的资产价值也有所下降。

　　相比之下，住宅地产受疫情的影响较小。即使因为病毒扩散，人们可能越来越多地在网上购物或远程工作，但他们仍然也得找个地方住。

　　然而，尽管一些类别的地产价格在下降，但这并不一定意味着你现在可以廉价购买，因为房地产价格多年来一直在大幅上涨。我以我的家乡柏林和我自己的投资举例来说明。

　　作者介绍：

　　德国著名财富学作家，著有《成功说》 《敢于不同：商业巨头白手起家的秘诀》 《富人的逻辑：如何创造财富，如何保有财富》 《富豪的心理：财富精英的隐秘知识》等书籍

　　我是在柏林做住宅地产投资的早期投资者之一。在21世纪初，我被认为是房地产行业的“外行”。大多数“专家”坚持认为，在柏林买住宅地产毫无意义。当时，柏林房屋的租金和购买价格停滞不涨，在某些情况下甚至还下跌。与德国其他城市相比，柏林的房价极为低廉。

　　这里举例我的当时的三个操作方法：

　　1、在1999到2000年，我以900欧元/平方米的价格在我的投资组合中增加了柏林米特（Mitte）的一些现代化公寓。几年前，我以3600-5300欧元/平方米的价格卖掉了大部分。

　　2、2004年，我以100万欧元的价格在柏林诺伊克伦（Neukölln）买了一栋有24套住宅的公寓楼，相当于每平方米369欧元的价格。2015年，我以420万欧元的价格出售了这座大楼。当我卖掉它时，每平方米的价格已经翻了四倍多，达到了1519欧元。

　　3、2009年，在金融危机爆发半年后，我以185万欧元的价格在柏林夏洛滕堡（Charlottenburg）买了一栋公寓楼，有24套住宅和两套商业单位，每平方米770欧元。一年前，我卖了750万欧元。出售时每平方米的价格是3125欧元，所以也涨了四倍。

　　显而易见，柏林公寓的售卖与出租价格在过去的二十年左右在爆炸式的增长。目前它们的价格仍然很高，即使在疫情期间也没有下降多少。

　　而现在，以柏林目前的房价我已经不会再进行住宅房地产投资了。即使房价下跌（我预计），也有不适合投资的因素。在价格问题上，柏林有长期形成的复杂党派问题，这些人通过了“租金上限”措施，不仅禁止业主提高租金，甚至迫使业主大幅降低现有租约的租金。所以实际上政府已经对租房市场形成了干预，目前进行投资并不是最优选择。我们在其他城市也可以看到同样的趋势，包括纽约和伦敦。

　　在欧洲和美国，有许多房地产经纪人专门向海外买家出售公寓。在外人看来，房地产市场很难评估，而且由于外国买家对市场并不熟悉，他们更喜欢在最中心的位置购买房产。然而，这些并不总是最好的选择。

　　2012年我在纽约买了两套公寓。它们的地理位置非常理想，距离著名的第五大道只有一分钟的步行距离，靠近洛克菲勒中心。2009年美国房市泡沫破灭后，我觉得自己得到了一个合理的价格。我出租了一套公寓，一个漂亮的顶楼，月租分别为一万多美元和8500美元。

　　但其实这不是一个明智的投资。近年来纽约有太多的新建筑，而许多富有的纽约人都搬到了佛罗里达或得克萨斯州。供给增加了，需求减少了。我的投资没有亏损，但这是我做过的最糟糕的房地产投资，现在我的房租比几年前少了。顺便说一句，几乎所有在同一幢高楼里购买公寓的买家都是外国买家，他们全都被大楼全景窗户里纽约天际线的壮丽景色所吸引了。

　　近年来，一些外国买家在葡萄牙、塞浦路斯和其他欧盟国家购买了公寓，以便得到居住证，从长远来看，甚至可能得到公民身份。一些欧洲国家甚至设立了“投资移民”计划。这些交易总是以类似的方式运作： 投资者购买一处房产或一家公司的股份并获得居留许可，在一段时间后，获得公民身份和护照。例如，塞浦路斯需要至少200万欧元的投资，马耳他需要115万欧元，保加利亚需要100万欧元。有12个欧洲国家制定了这些或类似的政策，现在欧盟正试图对他们采取行动。

　　我知道美国也有类似的项目，用绿卡吸引外国人对公司股票和房地产的投资。在这一背景下，专门从事移民工作的律师通常会与房地产公司密切合作。然而，在这些项目中他们向外国买家提供的房产价格往往过高，因为房地产公司知道，买家对房产的回报并不感兴趣。对这些外国买房者来说，投资不过是一个办理居住证的工具。这种优势通常是“定价”的，就像节税计划一样，房地产供应商也知道，投资者主要是希望尽量减少他们的税收负担，而不是产生有吸引力的回报。

　　即使房价下跌，也并不意味着物有所值。以我上面给出的例子为例：如果房产价格之前上涨了400%，然后又下跌了10%或20%，这是否意味着它是“便宜货”呢？房地产价格上涨如此之快的原因是欧美各国央行一直将利率保持在较低的水平，这导致了一定程度的货币泛滥，导致证券、房地产和政府债券价格上涨。尽管最近利率略有上升，但按历史标准来看，仍处于极低水平。在德国，债券投资者甚至必须向政府付款才能购买政府债券——利率为负，这也导致所有其他类比的资产价格大幅上涨。

　　我承认，在目前的环境下，很难买到真正定价合理的资产。就我个人而言，我在等待时机。有时候什么都不做就是最好的，至少，观望总比买高价买入好。吸引人的投资机会不时会出现，我在2020年3月购买了一只全球股票基金的股票，当时股价从142欧元跌至101欧元，同时，同一只基金的价格又恢复到150欧元以上。股票又贵了，所以很难找到值得投资的东西。

　　对于房地产，任何投资都需要特别仔细地考虑，虽然你可以在几分钟内卖出股票或债券，但对房地产来说，你无法做到快速出手。我并不是说在今天以合理的价格购买房地产是不可能的，但已经变得非常困难，在德国这无异于大海捞针。